Die steigende Nachfrage nach Industrieimmobilien der Klasse B, mit Chris Powers

Die Nachfrage nach Industrieflächen auf der letzten Meile in Ballungszentren wächst rasant.

Chris Powers, Gründer des Immobilien-Private-Equity-Unternehmens Fort Capital, nimmt an der Show teil, um über seinen Erfolg als Immobilienunternehmer zu sprechen und warum er optimistisch in Bezug auf Industrieimmobilien der Klasse B ist.

Die von OpportunityDb und WealthChannel-Gründer Jimmy Atkinson moderierte The Opportunity Zones & Private Equity Show bietet Gastinterviews von Fondsmanagern, Beratern, politischen Entscheidungsträgern, Steuerexperten und anderen führenden Experten für Opportunity Zones und die breitere Private-Equity-Landschaft.

Jimmy: Willkommen in der Show. Ich bin Jimmy Atkinson. Mein heutiger Gast kommt gleich hier in Fort Worth, Texas, zu uns. Er ist ein Serienunternehmer, Gründer der Immobilien-Private-Equity-Firma Fort Capital und Moderator des Podcasts „The Fort“. Chris Powers. Willkommen zur Show, vielen Dank, dass Sie heute dabei sind.

Chris:Vielen Dank für die Einladung. Es ist mir eine Freude, heute Morgen hier zu sein.

Jimmy: Absolut. Es ist immer toll, wenn ich einen anderen Podcast-Moderator interviewen darf. Ich werde dich später in der heutigen Folge noch ein bisschen mehr zu deinem Podcast fragen. Aber zuerst möchte ich über Ihre Immobilien-Private-Equity-Firma Fort Capital sprechen, die sich auf den Erwerb und die Verwaltung von einkommensbringenden Industrieimmobilien der Klasse B von institutioneller Qualität hier in Texas, aber auch in einigen anderen Bundesstaaten im Südosten spezialisiert hat. Ich sollte erwähnen, dass es sich hierbei um Objekte handelt, die nicht zur Opportunity Zone gehören. Aber vielleicht kennen Sie einige meiner Zielgruppe aus vermögenden Investoren und Beratern, Chris. Aber für diejenigen, die es nicht sind: Können Sie uns ein wenig darüber erzählen, wer Sie sind und was Fort Capital macht?

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Chris: Ja. Ich bin stolz, hier in Fort Worth, Texas, zu sein. Ich bin in El Paso, Texas, geboren und aufgewachsen. Ich bin 2004 hierher gezogen, um die TCU zu besuchen. Und in diesem Jahr hatte ich das Glück, einen Freund von mir zu treffen, der immer noch ein toller Freund ist und mir beigebracht hat, wie man Mietwohnungen kauft, Mietwohnungen für Studenten, in meinem ersten Studienjahr. Das war vor der globalen Finanzkrise und wir konnten Kredite mit sehr geringen Anzahlungen aufnehmen und Mietobjekte kaufen. Und so begann meine Karriere eigentlich im Jahr 2004, und die Arbeit, die seitdem stattgefunden hat, ist in gewisser Weise gewachsen.

Also kaufte ich im ersten Studienjahr einige Mietobjekte. Das ist im Laufe des Studiums gewachsen und wir haben dieses Unternehmen seitdem wirklich aufgebaut. Und heute, wo wir stehen, sind wir, wie Sie gerade erwähnt haben, ein Team von 52 Leuten. Wir haben ein unglaubliches Team aufgebaut. Wir haben Büros in DFW. Dallas, Fort Worth und Houston. Wir besitzen und betreiben etwa 7,5 Millionen Quadratfuß flache Industrieflächen der Klasse B in wichtigen Märkten in ganz Texas und im gesamten Sonnengürtel. Wir sind, so sagen wir, vollständig vertikal integriert. Das heißt, wir akquirieren, finanzieren, beschaffen unser eigenes Kapital, verwalten Immobilien, bauen Bauleitungen, betreuen wirklich und arbeiten wirklich als Betreiber und nicht nur als Investor. Und wissen Sie, wir sagen, dass unsere Mission bei Fort darin besteht, der beste Immobilienbetreiber der Welt zu sein, und das ist sozusagen das langfristige Ziel unserer Arbeit.

Und so begannen wir 2016 mit dem Kauf von Industrieprodukten. Davor hatten wir in allen Bereichen viele verschiedene Entwicklungsprojekte durchgeführt, über die ich gerne sprechen kann. Aber eigentlich sind wir seit 2016 ein One-Trick-Pony, der sich wirklich auf den Kauf großartiger Industrieimmobilien der Klasse B konzentriert.

Jimmy: Ja, lassen Sie uns gleich über Industrieimmobilien der Klasse B und Ihre Anlagethese sprechen, aber ich bin gespannt, etwas mehr darüber zu erfahren, wie Sie angefangen haben. Sie haben erwähnt, dass Sie etwa 2004 zusammen mit einem Ihrer Freunde an der TCU begonnen haben, in Immobilien zu investieren. Ich wohne übrigens direkt neben der TCU, südwestlich des Campus. Wir können zum Fußballstadion oder zum Baseballstadion laufen.

Chris:Okay.

Jimmy: Ich kenne die Gegend sehr gut. Ich weiß nicht, wie viele meiner Zuhörer mir bekannt vorkommen, denn ich habe ein landesweites Publikum. Vielleicht kennen ein paar Leute hier in Fort Worth dieses Viertel. Aber erzählen Sie mir etwas mehr über Ihren Hintergrund, denn Sie sind mit Fort Capital in den darauffolgenden Jahren ziemlich erfolgreich geworden, ich schätze, das ist ungefähr 20 Jahre her. Aber wissen Sie, erzählen Sie mir mehr über die Zeit in Ihrem Leben, als Sie zum ersten Mal Unternehmer und Immobilieninvestor wurden. Was waren einige der ersten Objekte, an denen Sie hier im TCU-Gebiet mit der Arbeit begonnen haben?

Chris: Ja, das ist eine tolle Frage. Meine Karriere als Unternehmer begann also wahrscheinlich in der High School. Hatte ein Unternehmen, das Golfschläger auf eBay verkaufte. Was, um fair zu sein, im Jahr 2000, Ende der 90er, Anfang der 2000er Jahre eine eher neuartige Idee war. eBay war nicht das, was wir heute kennen. Und ich war ein High-School-Golfer und ein Junior-Golfer und habe damit Geld verdient. Hatte auch ein Rasenpflegeunternehmen und mähte nur Rasen. Und das waren keine großen Unternehmen, aber sie haben mir das Geschäft beigebracht. Und sie haben mir beigebracht, wie man Geld verdient.

Und als ich 2004 an die TCU kam, wussten Sie, dass die TCU ein fantastischer Ort ist. Und ich ... sagen wir einfach, ich hatte nicht das frei verfügbare Einkommen, das andere Leute dort vielleicht hatten. Und ich wollte in der Lage sein, Dinge zu tun, wahrscheinlich wirklich triviale Dinge, aber auch nachts ausgehen zu können, in die Frühlingsferien gehen zu können und solche Dinge. Und so fragte ich mich: „Wie kann ich genug Geld verdienen, um das zu tun?“

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Und gleichzeitig in der Business School. Und ich denke, die Lektion hier besteht darin, die Chancen, die sich einem bieten, zu verstehen und sie vielleicht zu nutzen. Das war 2004. Das war vor der Großen Finanzkrise. Wer sich noch daran erinnert, hat damals im Grunde viele Kredite ohne Anzahlung oder ohne Kreditvergabe vergeben. Es gab einen Kreditgeber namens Countrywide, der wahrscheinlich das Gegenteil davon war. Und ich war 17 Jahre alt, fast 18 Jahre alt, besuchte die Business School und sah auf der Titelseite der Zeitung, dass die Person, die in diesem Jahr zum Unternehmer des Jahres gekürt worden war, wirklich gut für mich war Freund, Adam Blake. Und er hatte es gewonnen, weil er viele Mietobjekte rund um die TCU gekauft hatte.

Und um es kurz zu machen: Am Ende fand ich einen Weg, mit ihm in Kontakt zu treten und ihn kennenzulernen. Und er hat mir im Grunde beigebracht ... Ich erinnere mich, dass wir im Chipotle auf Hulen waren, das gibt es immer noch. Und er hat mir im Grunde bei einem Mittagessen den Rahmen dafür gegeben, wie ich das machen könnte. Das war eine Kombination aus: „Lesen Sie diese Bücher, die Ihnen etwas beibringen werden.“ Eine Studentenwohnung zu besitzen ist wirklich nicht so kompliziert. Und dann ist hier ein Kreditgeber, und das ist eine Art Prozess, den Sie durchlaufen müssen.“

Und so erinnere ich mich, dass ich wahrscheinlich drei oder vier Monate nach diesem Treffen mein erstes Haus dort am Trail Lake gekauft hatte, dort südlich der Fußballfelder. Und es waren drei, eineinhalb. Ich habe einen Kredit mit einer Anzahlung von 3 % aufgenommen und bei Abschluss 6 % Cashback erhalten. Also bin ich tatsächlich mit Bargeld gegangen. Und ich habe aus den dreieinhalb eine vier und zweieinhalb gemacht. Konnte ein Wohnzimmer in ein Schlafzimmer-Badezimmer umwandeln. Habe es an mich und drei Freunde vermietet. Und das war sozusagen der Anfang. Und um fair zu sein ...

Jimmy:Haben Sie die ganze Arbeit selbst erledigt?

Chris: Ich tat. Ich habe es selbst gekauft und dann ein Team angeheuert, um die eigentlichen Bauarbeiten durchzuführen. Und um fair zu sein, ich glaube nicht, dass ich damals gedacht habe: „Ich werde für immer in der Immobilienbranche bleiben“, aber es war eine Möglichkeit, Cashflow zu generieren. Und das Interessante daran – und das hat mich wahrscheinlich am meisten beeindruckt – war, dass ich, sobald wir es geleast hatten, zu Countrywide zurückkehren und ihnen im Grunde zeigen konnte, dass ich es geleast hatte. Was einst 105.000 US-Dollar betrug, war ihren Kennzahlen zufolge jetzt 140.000 US-Dollar wert. Und Sie könnten sich aus Bargeld refinanzieren und weitermachen.

Und so erwarb ich im Laufe des Studiums 12 Mieteinheiten. Ich hatte eine Immobilienverwaltungsgesellschaft. Ich hatte ein College-Leasingunternehmen und half Kindern dabei, Immobilien rund um die TCU zu finden, die sie mieten konnten. Und dann habe ich 2008 meinen Abschluss gemacht, was für mich die schlechteste Zeit überhaupt war. Und um fair zu sein: Rückblickend ist es irgendwie lustig. Selbst zu diesem Zeitpunkt hatte ich noch nicht wirklich gedacht: „Das ist meine Karriere.“ Ich dachte immer noch, ich würde an die Wall Street gehen oder Investmentbanker werden, was damals der heiße Job war. Und dann habe ich meinen Abschluss gemacht.

Jimmy:Du hast das nur getan, um ein bisschen mehr Geld für Bier, Ausgehgeld, für deine Wochenenden zu bekommen, oder?

Chris: Richtig. Und um fair zu sein, wissen Sie, wir haben es ein bisschen besser gemacht. Ich hatte Studenten, die im Sommer für mich arbeiteten, und ich hatte einen Vollzeitassistenten, der mir während des gesamten Studiums bei all diesen Aufgaben half. Aber aus irgendeinem Grund hatte ich in meinem Kopf schon immer geplant, dass ich auf die Business School gegangen bin und gesagt habe: „Ich gehe an die Wall Street.“ Das wird mein nächstes Ding sein.“ Und ich habe meinen Abschluss zu einer Zeit gemacht, als es keine Jobs gab. Ich hatte dieses Geschäft. Und es war so: „Okay, nun, ich werde vorerst einfach weiter daran arbeiten.“ Und, wissen Sie, wahrscheinlich irgendwo in dieser Richtung habe ich eine bewusste Entscheidung getroffen: „Das ist es.“ Aber 20 Jahre später machen wir das immer noch, nur eine andere Version davon.

Und ja, es war eine erstaunliche Erfahrung. Ich denke, die daraus gewonnenen Erkenntnisse waren, dass einige der Möglichkeiten, die ich damals hatte, heute nicht mehr zur Verfügung stehen. Aber das ist im Leben immer so, es bieten sich unterschiedliche Möglichkeiten. Ich habe mich in die Branche verliebt, sie tut mir so gut. Ich habe so viele tolle Menschen kennengelernt und viele tolle Erfahrungen gemacht und freue mich auf das, was wir tun werden. Es ist eine Branche, die es für immer geben wird. Ich glaube nicht, dass die Immobilienbranche verschwinden wird, sie ist die größte Branche der Welt.

Und so ist es nun zu meinem Beruf geworden und etwas, das mir, wie gesagt, wirklich gut getan hat. Und wir können über jeden Teil davon reden, aber so hat es angefangen.

Jimmy: Das ist großartig. Und ich kann bestätigen, dass Chipotle auf Hulen immer noch hier ist. Ich gebe zu, ich gehe wahrscheinlich zwei- oder dreimal im Monat dorthin, um etwas zu Mittag zu essen, was für mich direkt an der Straße liegt. Es ist also so lecker wie immer. Hey, erinnerst du dich an eines der Bücher, die dir dein Freund empfohlen hat?

Chris: Das ist eine tolle Frage. Nicht wirklich. Sie waren nicht... Es war im Grunde...

Jimmy: Und das war vor 20 Jahren. Also, ja.

Chris: Ja. Und es ging im Grunde nur darum, wie eine Mietimmobilie funktioniert. Ich meine, es war so einfach: „Das ist Miete.“ Das ist... Sie müssen Grundsteuer, Versicherung und Unterhalt bezahlen. So bekämpfen Sie Grundsteuern.“ Es war ein sehr einfaches Buch, aber nein, ich erinnere mich nicht an den Namen.

Jimmy:Es könnte sich um Anlageimmobilien für Dummies oder so gehandelt haben.

Chris: Wahrscheinlich. Weil ich ein Dummkopf war. Ich brauchte jedes bisschen davon.

Jimmy: Und wann haben Sie Fort Capital gegründet? Wann kam das zusammen?

Chris: Also hatte ich nach meinem Abschluss eine Firma namens Powers & Company. Und dann holte ich einen Partner und wir nannten ihn Powers & Curtis. Und dann trennten sich mein Partner und ich. Toller Kerl, heute noch gut mit ihm befreundet. Und nach unserer Trennung im Jahr 2012 habe ich das Unternehmen in Fort Capital umbenannt. Ich schätze, seit 2012 waren wir rechtlich daran gebunden. Ja. Man könnte also sagen, dass Fort Capital im Jahr 2012 gegründet wurde. Für mich war es sozusagen eine kontinuierliche Arbeit, mit ein paar Partnern und Namensänderungen im Laufe der Zeit. Aber das war der Name, der hängen blieb. Und jetzt sind wir 11 Jahre dabei und ich glaube nicht, dass sich das noch einmal ändern wird. Ich denke, wir haben den Firmennamen und unsere Struktur gefunden.

Jimmy: Heutzutage konzentriert sich Fort Capital also auf Industrieunternehmen der Klasse B, wie ich in der Einleitung erwähnt habe. Wann haben Sie den Wechsel vom Wohn- zum Industriebereich vollzogen und warum?

Chris: Ja. Also habe ich 2008 meinen Abschluss gemacht. Und es gab eine Zeit von 2008 bis 2016, in der ich Millionen-Dollar-Häuser gebaut habe, ich habe Studentenwohnheime an der TCU gebaut, wir haben Mehrfamilienhäuser gekauft, wir haben Land gekauft, Anspruchsrechte erworben und es umgetauscht und vieles getan Entwicklung. Wir waren sozusagen ein Alleskönner, aber kein Meister. Wenn es Geld einbrachte, waren wir daran interessiert. Aber im Grunde waren wir Deal-Junkies. Ich arbeite wirklich hart. Man verdient gutes Geld, aber es gibt auch Abende, an denen man denkt: „Mann, ich arbeite wirklich auf Hochtouren.“

Und wir begannen, einige größere Projekte zu starten. Und das war so ein Segen. Und ich habe nicht wirklich über Kapitalbeschaffung gesprochen, aber ich hatte gelernt, wie man Geld beschafft. Ein Teil davon waren tolle Familie und Freunde von der TCU. Und dann begann ich, neue Investoren kennenzulernen. Und so würden wir Deals syndizieren. Und da die Deals immer größer wurden, war es einfach, kleinere Deals zu syndizieren, wenn man, Sie wissen schon, eine halbe Million Dollar für ein Projekt oder ein paar Millionen aufbrachte. Aber dann fingen wir an, uns Projekte anzusehen, die etwa 5 Millionen US-Dollar Eigenkapital hatten, sagen wir mal.

Und ich traf mich mit Leuten und sie sagten: „Das Projekt sieht gut aus, die Bedingungen sehen gut aus, Sie sind glaubwürdig.“ Aber ich weiß nicht, ob Sie sich morgen aufwachen und sich auf Studentenwohnheime oder Grundstücksentwicklung konzentrieren werden oder so etwas wie … Im Grunde ist es so: „Wir wollen unser Geld hinter jemanden stecken, der sich wirklich auf etwas konzentriert.“ Also: „Ihr Stadthausprojekt sieht großartig aus. Aber wenn wir 5 Millionen Dollar spenden, dann wäre es uns lieber, wenn es an den Mann oder die Frau geht, die nur arbeitet … die jeden Tag aufwacht und sich nur auf Reihenhäuser konzentriert.“ Und ich brauchte nur ein paar Treffen, um das zu hören, bis mir klar wurde: „Oh, wow, okay. Ich muss mich jetzt konzentrieren, wenn wir hier ein echtes Unternehmen aufbauen wollen. Oder wir machen einfach überall in der Stadt Geschäfte.“

Und das war sozusagen das Erste. Zum Beispiel: „Stell das ins Regal. Okay, wir müssen etwas finden, auf das wir uns konzentrieren können.“ Und dann habe ich von 2008 bis 2016 viele Entwicklungsarbeiten durchgeführt, viele neue Konstruktionen. Ich ziehe den Hut vor Entwicklern und Menschen im Baugewerbe im ganzen Land. Es ist nicht einfach. Und tatsächlich wird es mit der Zeit immer schwieriger. Es dauert länger, bis Projekte berechtigt sind. Ich sage, ein Entwickler ist fast wie ein Bürgermeister einer Stadt, er ist fast so, als wäre er ein Politiker, genauso wie ein Dealer. Es gibt viele Menschen, die glücklich gemacht werden müssen, es sind viele Hände im Pot. Es gibt Architekten und Ingenieure und Nachbarschaftsverbände sowie Bauunternehmer und Banken. Und Sie bringen all diese Leute irgendwie in Streit. Und man kann davon wirklich gut leben, aber es ist wirklich hart. Es ist schwer zu skalieren. Und es gibt viele Risiken in der Entwicklung, die Sie nicht kontrollieren können.

Ich kann es zwei Wochen lang nicht kontrollieren, wann es regnet, mein Betonmann kann nicht gießen. Und plötzlich ist er 60 Tage arbeitsunfähig, weil er andere Jobs an anderen Orten angenommen hat. Und jetzt sitze ich und warte darauf, dass ein konkreter Typ auftaucht. Oh, und die Preisanpassung. Während dieser 60 Tage ist der Beton gestiegen, sodass Sie ein Nachgebot einholen müssen. Deshalb gebe ich ein kleines Beispiel für Dinge, die es schwierig machen.

Jedenfalls haben wir es auch so angegangen: „Okay, wir wollen uns auf Dinge einlassen, bei denen wir einfach etwas erwerben.“ An dem Tag, an dem wir es kaufen, wissen wir, worauf wir Lust haben und wie hoch unsere Kosten sind, um den Wert zu schaffen, den wir schaffen wollen.“

Und dann haben wir einfach angefangen, die Welt zu betrachten und zu sagen … Wissen Sie, 2014, 2015, 2016 wurde das Wort „letzte Meile“ sehr … Sie wissen schon, häufiger verwendet. Das war es nicht... Nun, es ist eine Terminologie, die man jeden Tag hört, aber damals war es das nicht. Wir begannen wirklich, die Welt zu betrachten und dachten: „Mensch, die Industrie wird wirklich wichtig sein.“ Und insbesondere die Nähe der Industrie zu den Verbrauchern wird wirklich wichtig sein.“ Und: „Oh, wow, das ist eine Anlageklasse. Man kann Industrieanlagen der Klasse B nicht wirklich wieder aufbauen, vor allem nicht im Stadtzentrum.“ Das war also interessant.

Und das alles... Ich habe ein bisschen übersprungen. Diese These entstand, nachdem ich Sam Zell zugehört hatte, der sehr oft davon spricht, keine neuen Sachen zu entwickeln. Er würde nur vorhandene Sachen kaufen. Und sein gesamtes Modell lautete: „Wie hoch ist mein Preis und wie hoch sind meine Leasingkosten?“ Um all die anderen Dinge muss ich mir keine Sorgen machen. Und er scherzte oft: „50 % der Rendite eines Bauträgers sind nur die Zufriedenheit mit dem Bau eines Gebäudes.“ Und ich denke, dass vieles davon wahr ist. Und die Entwickler sind großartig. Und Gott sei Dank dafür, denn alles, was Sie heute sehen, wurde von einem Entwickler gemacht. Aber wir wollten dieses Spiel nicht spielen. Wir wollten, dass es einfacher ist.

Bei all diesen drei Dingen haben wir uns ironischerweise für etwas entschieden, was wir noch nie zuvor getan hatten, nämlich den Kauf bestehender Industriegebäude. Und wir könnten ... wir machten eine Klausur zum Jahresende, mein Partner und ich sagten: „Von diesem Tag an wird jeder neue Deal, den wir abschließen, ein Industriegeschäft der Klasse B sein.“ Wir werden alle unsere anderen Projekte abschließen.“ Und von ... Also ab 16 war das so. Und bis 2019 hatten wir alle unsere anderen Projekte abgeschlossen.

Und so waren die letzten sieben Jahre eigentlich nichts anderes als der Kauf und Verkauf von Industriegütern. Und heute besitzen wir etwa 7,5 Millionen Quadratmeter. Wir haben etwa 12 Millionen Quadratfuß gekauft, aber wir haben in den letzten Jahren 4,5 bis 5 Millionen davon verkauft. Und es war das Beste, was wir je in unserem Geschäft gemacht haben, dass wir uns auf etwas konzentriert haben. Wissen Sie, es war richtig, sich auf die Industrie zu konzentrieren. Und ich würde sagen, wir bekommen wahrscheinlich etwas mehr Anerkennung und sehen ein bisschen schlauer aus als zu dem Zeitpunkt, als wir es gemacht haben, aber es hat einfach geklappt, und bis jetzt sieht es so aus, als würde es auch weiterhin klappen.

Jimmy: Irgendwann wurde Ihnen also klar, dass Sie eine Nische, irgendeine Nische, auswählen und sich auf diese Nische konzentrieren mussten. Und dann ist die Nische, die Sie zufällig auswählen, die Industrie, insbesondere die Industrie der Klasse B. Nennen Sie mir also den Bullenfall oder Ihre Investitionsthese zum Thema Industrie, warum Industrie. Und vor allem auch, warum hier im Raum Dallas-Fort Worth.

Chris: Wenn man also „Industrie“ hört, denkt man oft an die großen Lagerhäuser, in die Amazon einzieht. Und das ist industriell. Das kaufen wir überhaupt nicht ab. Und dafür gibt es einen tollen Markt. Das ist nicht das, was wir tun. Wir kaufen Gebäude ... Ich scherze: „Niemand fährt jemals an einem Gebäude vorbei, das uns gehört, hält an und sagt: ‚Wow, das ist ein wunderschönes Gebäude.‘“ Das sind sozusagen die versteckten Gebäude in Amerika, aber sie dienen dem grundlegendsten Amerika Bedürfnisse.

Wenn Sie also durch Ihre ganze Stadt in Industrieparks fahren, werden Sie diese älteren einstöckigen Gebäude sehen, die es schon seit den 70er und 80er Jahren gibt. Sie haben kleinere Mieter darin. Manchmal sind sie nur 1.000 bis 2.000 Quadratmeter groß und verfügen über ein kleines Büro und ein Lager. Und sie werden, wie wir es nennen, in die Stadt eingebaut. Als sie wahrscheinlich in den 70er und 80er Jahren gebaut wurden, war das vielleicht der Rand der Stadt, aber jetzt ist es das Zentrum der Stadt.

Erstens besteht also eine große Nachfrage nach diesen Gebäuden. Dienstleister, Auftragnehmer, Fertigung, Automobil, Vertriebslogistik, allgemeine Lagerhaltung, Energie – alle diese Mietertypen bewohnen diese Gebäude. Der zweite Grund, warum man sie in wachsenden Metropolen kaufen sollte, war, dass mit dem Wachstum dieser Bevölkerungszentren alles, was ich gerade erwähnt habe, stärker nachgefragt wird. Aber was uns am meisten gefiel, war, dass man dieses Zeug nicht wieder aufbauen kann. Man kann keine 10 bis 20 Acres mitten in einer gut funktionierenden Stadt auf einem flachen Stück Land finden, das ist sehr günstig. Selbst wenn man das alles finden könnte, würden die Städte sagen: „Ja, wir wollen wirklich, dass das industriell wird.“ Es ist keine großartige Steuerbemessungsgrundlage für die Stadt, es ist nicht die höchste und beste Nutzung, es sind hässliche Gebäude. Städte wollen mehr sehen. Selbst wenn Sie also das Land finden könnten, kämpfen Sie gewissermaßen gegen eine Stadt, die es nicht will. Und dann sind die Baukosten so hoch, dass es wirtschaftlich nicht mehr machbar ist, zu bauen, selbst wenn all diese Dinge in einer Reihe stehen.

Zweite Sache. In fast jeder Anlageklasse gilt: Wenn es Ihnen finanziell besser geht, lassen Sie es bleiben. Und hier ist, was ich damit meine. Wenn Sie in einer Klasse-B-Wohnung wohnen und das tun … Sie verdienen mehr Geld, Sie ziehen ein … vielleicht kaufen Sie ein Haus oder ziehen in eine Klasse-A-Wohnung, ein Hochhaus oder eine Eigentumswohnung. Wenn Sie in einem Klasse-B-Büro arbeiten und Ihr Geschäft besser läuft, ziehen Sie in das schicke neue Klasse-A-Büro in der Innenstadt. Auch im Selfstorage. Wenn man zum Beispiel mehr Geld verdient und schönere Dinge hat, zieht man aus diesem beschissenen Self-Storage-Gebäude in ein klimatisiertes Self-Storage-Gebäude um. Aber wenn Sie in der Industrieklasse B finanziell besser abschneiden, wechseln Sie nicht in die Industrieklasse A. Die Industrieklasse A ist eine Funktion Ihres Unternehmens. Sie würden also nur dort einziehen, nicht weil es schöner ist, sondern weil „unser Unternehmen jetzt diese Art von Raum benötigt“. Was Sie also haben, sind Mieter, die treuer sind. Da es ihnen finanziell besser geht, wachsen sie einfach innerhalb der Anlageklasse, anstatt sie zu verlassen.

Und dabei ist Industrie eine Funktion Ihres Unternehmens. Wir haben also gerade diese Pandemie durchgemacht. Es gab im Grunde zwei Dinge, die man brauchte: Betten und Schuppen. Und das haben wir gesagt. Sie brauchten einen Ort zum Leben und dann Industriegebäude zur Herstellung, Lagerung und zum Vertrieb von Produkten. Einzelhandel, Hotels, Büros, alles andere wurde sozusagen zum Nice-to-have. Das hätten wir vor Beginn der Pandemie nicht gedacht, aber wir haben schnell gelernt, dass dies die beiden Anlageklassen sind, die wir benötigen, um die Gesellschaft aufrechtzuerhalten. Auf alles andere können wir irgendwie verzichten. Aber Sie … es ist nicht so … Sie könnten nicht ins Lager gehen und allen Lagerarbeitern sagen: „Hey, nehmen Sie ein Produkt aus den Regalen, nehmen Sie es mit nach Hause und verteilen Sie es in Ihrer Garage.“ Das Geschäft hat einfach aufgehört zu funktionieren.

Daher wurde fast jeder Mieter als wesentlich erachtet. Ich hoffe, dass wir nie wieder eine Pandemie erleben werden, aber ich denke einfach, dass es uns gelehrt hat, dass es ein weiteres Schlaglicht darauf geworfen hat, wie wichtig die Industrie in der Gesellschaft ist. Und so sehen Sie auch, dass viel mehr in die Logistik und Technologie im Lager investiert wird, wie man mehr Produkte ein- und auslagert, und in die Supply-Chain-Technologie. Es gibt also einfach viel mehr Nachdruck, der dem Gebäudeeigentümer im Laufe der Zeit tatsächlich zukommt. Wenn es den Mietern besser geht und sie mehr Geld aus ihrer Wohnung herausholen können, können Vermieter höhere Mieten verlangen. Und so fließen jährlich etwa 30, 40, 50 Milliarden US-Dollar an Investitionen in diese Technologie rund um Industrieflächen. Und letztendlich fällt das auf. Davon profitiert auch der Vermieter. Das ist also ein weiterer Grund.

Dieser super vorhersehbare Investitionsaufwand. Diese Mieter brauchen nicht ... Ich scherze so: „Der CEO von einem dieser Mieter braucht keine Platin-Toilette.“ Hierbei handelt es sich um Büros mit einfacher Ausstattung, leichtem Teppichboden, Felsplatten und einem funktionierenden Lagerhaus. Und egal, welchen Markt Sie im Land ansteuern, das ist es, was der Industriemieter braucht. Während Büro-, Einzelhandels- und einige dieser anderen Gewerbe-, TI- und Ausbauprojekte immer verrückter werden. Ich meine, wenn Sie sich ein neues Büro für einige dieser Unternehmen ansehen, steht mittendrin ein verdammtes Klettergerüst. Es gibt Leute, die Anfang der 2010er Jahre ein Büro gekauft haben und dachten, es kostete TI 30 US-Dollar, und jetzt müssen sie TI 300 US-Dollar pro Fuß anbieten. Oder Restaurants verlangen wahnsinnige Summen, um diese Restaurants auszubauen.

Also wieder wirklich vorhersehbare Investitionsausgaben für den Innenraum. Und dann das Äußere, das sind nur Kisten mit Dach und Klimaanlagen und einem Fundament. Es ist also ganz einfach zu sagen: „Wir werden das kaufen.“ Dies ist der Zustand des Daches, der Klimaanlagen, des Fundaments.“ Es war super vorhersehbar und im Moment gibt es in der Zukunft nichts, was … wir denken darüber nach: „Ja, die Mieter werden wahrscheinlich anfangen, nach diesen verrückten Ausbauten hier drin zu fragen.“ Wenn Sie nun Laborräume oder etwas anderes besitzen, wo Sie das irgendwie erwarten, ist das etwas anders. Sie könnten aber auch argumentieren, dass die Mieter dadurch stärker an das Gebäude gebunden werden, weil sie über diese komplizierten Gebäudeteile verfügen.

Und wieder ihre letzte Meile. Das ist wirklich die letzte Meile. Genau wie an Ihrem Wohnort liegt südlich von Ihnen an der Granbury Road dieser riesige Industriepark.

Jimmy:Ja.

Chris:Das ist ungefähr eine halbe Meile von Ihrem Haus entfernt.

Jimmy:Direkt an den Bahngleisen, oder?

Chris: Ja. Das ist genau dort die letzte Meile. Ich meine, das ist so nah an dir. Und diese werden immer attraktiver, je mehr Wohnungen gebaut werden, mehr Häuser gebaut werden, schönere Häuser gebaut werden. Und solange Amerika weiter konsumiert, wird diese letzte Meile wichtiger sein. Und ich denke, dass es in zehn Jahren wichtiger sein wird als heute. Um auf die Investitionen in Technologie zurückzukommen: Jeder stellt sich die Frage: „Wie kommen wir so nah wie möglich an den Kunden heran und liefern das Produkt so günstig wie möglich.“ Und ich glaube nicht, dass wir die Ziellinie erreicht und es geschafft haben. Ich denke, das ist für lange Zeit eine natürliche Entwicklung. Das wird diese Gebäude noch mehr machen …

Und ich kann dir noch eines geben. Ich kann ewig weitermachen.

Jimmy:Ja, noch einer.

Chris: Aber es wurde nicht institutionalisiert. Die Transaktionsgrößen sind in der Regel kleiner. Sie konkurrieren also nicht mit den großen Konzernen. Aber wenn Sie genug davon zusammenfassen können ... Nehmen wir an, niemand wird ein 20-Millionen-Dollar-Gebäude kaufen, aber derselbe Käufer würde 10 20-Millionen-Dollar-Gebäude kaufen, wenn sie alle zusammengepackt würden. Allein durch die Zusammenfassung von Gebäuden und den Aufbau eines Portfolios kann ein Mehrwert geschaffen werden.

Jimmy: Und haben Sie das im Rahmen einer Exit-Strategie im Sinn, oder haben Sie eine Exit-Strategie im Sinn? Könnten Sie 10 oder 20 Ihrer Immobilien bündeln und alle verkaufen oder vielleicht in einen REIT umwandeln, oder … Was erwartet Sie in Bezug auf eine Exit-Strategie, falls es eine gibt, für die Zukunft? Vielleicht sind Sie aber einfach froh, sie zu kaufen und für immer zu behalten.

Chris: Das ist eine tolle Frage. Ich habe nie für irgendjemanden gearbeitet. Ich ... weißt du, ich bin oft der dümmste Typ im Raum, der nur beobachtet und lernt. Und als wir 2016 anfingen, hätte ich Ihnen nie sagen können, dass Aggregation eine Strategie ist. Und dann kauften wir etwa ... zu diesem Zeitpunkt hatten wir etwa 10 oder 15 Deals gekauft. Und ich erinnere mich, dass unsere wirklich guten Freunde bei JLL 2018 und 2019 zu uns kamen und sagten: „Wir denken, wenn man fünf oder sechs dieser Immobilien zusammen verkaufen würde, gäbe es eine enorme Nachfrage, etwa von großen institutionellen Käufern.“ ” Und wir sagten: „Auf keinen Fall.“ Zum Beispiel: „Vielleicht, aber“ … Und sie sagten: „Und wir glauben, dass Sie aufgrund des Umfangs des Deals auch eine zusätzliche Reduzierung der Kapitalisierungsrate um 50 bis 100 Basispunkte erhalten werden.“ "Auf keinen Fall." Und tatsächlich sagten wir: „Also gut, lass es uns versuchen.“

Und am Ende hatten wir diesen großartigen Verkauf, der mehr war, als wir jemals erwartet hätten. Aber die Lektion dort war wie … Und das ist in jeder Branche so. Wenn Sie größere Vermögenswerte schaffen können, um sie den großen, großen Unternehmen zuzuführen, sind deren Kapitalkosten und ihre Skaleneffekte geringer. Sie können es sich einfach leisten, mehr zu bezahlen. Und die von ihren Anlegern geforderten Renditen sind geringer. Es ist also die perfekte Dynamik: Wenn man subinstitutionelle Vermögenswerte allein aufgrund ihrer Größe und ihres Volumens zu institutionellen Vermögenswerten machen kann, lässt sich allein damit Geld verdienen. Ganz zu schweigen von all den anderen Werttreibern, die Sie einbringen können.

Also zu Ihrer Frage: Ja, danach ging die Glühbirne an: „Okay, das ist eine Strategie, auf die wir uns konzentrieren können.“ Aber Sie können dieses Spiel auf viele Arten spielen. Sie könnten es so spielen: „Lassen Sie uns fünf Immobilien zusammenfassen und an die nächsthöhere Gruppe verkaufen.“ Dann können Sie die nächsthöhere Gruppe bilden, was so aussieht: „Lass uns fünf Fünferpackungen kaufen, und jetzt haben wir 25. Wir werden an diese Gruppe verkaufen.“ Dieses Ding, diese Aggregation, funktioniert auf unterschiedliche Weise, bis man etwa bei Blackstone ankommt, wo man sagt: „Okay.“ Und ja, wir spielen dieses Spiel wahrscheinlich auf einem anderen Niveau.

Und Sie haben gefragt, ob wir an die Börse gehen oder ein REIT sein sollen. Wir konzentrieren uns jetzt wirklich auf ... Wir haben in den letzten Jahren viel verkauft. Wir konzentrieren uns wirklich darauf, wie wir das größtmögliche Portfolio an großartigen Vermögenswerten aufbauen können, die wir so lange halten können, wie wir sie halten möchten. Und wir lassen den Markt entscheiden, was wir als nächstes damit machen.

Jimmy: Sie streben also nicht unbedingt nach einem Ausstieg zu irgendeinem Zeitpunkt. Sie sind einfach froh, weiterhin zu erwerben, zu vermieten, zu halten und diesen Cashflow Monat für Monat hereinfließen zu lassen.

Chris: Ja, wir haben ein unglaubliches Unternehmen aufgebaut. Ich meine, ich weiß, wie schwierig es ist, es zu bauen, also weiß ich, wie schwierig es ist, es zu ersetzen. Deshalb sage ich nie „nie“, aber ich baue es nicht, um es zu verkaufen, falls Sie das meinen. Nun noch einmal: Ich weiß nicht, ob ich in 10 Jahren etwas bauen möchte, das sich attraktiv verkaufen lässt, aber ich habe kein Interesse daran, es zu verkaufen. Aber ich möchte Dinge schaffen, die, wenn wir an Wert gewinnen, einen Ausgang dafür haben, falls wir jemals einen wollen.

Jimmy: Gut. Nun, ich möchte über die Marktbedingungen sprechen, in denen wir uns derzeit befinden. In der Vergangenheit waren wir in einer ziemlich turbulenten Zeit in unserer Wirtschaft, ich weiß nicht, nennen Sie es 12, 24, 36 Monate, wie lange Sie wollen es als turbulent einzuschätzen. Ich schätze, seit der Pandemie ist es wirklich ziemlich schwierig. Wie würden Sie den Zustand einiger Dinge einschätzen? Eigentlich denke ich, dass es sich derzeit sowohl um die Kapitalmärkte als auch um die Grundlagen des Industriemarktes selbst handelt?

Chris: Ja. Die Zinssätze sind um fast 600 Basispunkte gestiegen, was für niemanden, der zuhört, eine Überraschung ist. Ich denke, wir haben heute eine Fed-Sitzung, bei der wir von Onkel Powell erfahren werden, was er als nächstes tun wird.

Jimmy:Ja.

Chris: Ich würde sagen: „Ich habe keine Kristallkugel, ich weiß nicht einmal, was in einer Stunde passieren wird.“ Also fange ich dort an. Aber wenn ich meine Gedanken darüber äußern würde, was passieren könnte, denke ich, dass wir näher am Höhepunkt der Zinserhöhungen als am Tiefpunkt sind. Wenn wir also noch welche übrig haben, sind wir meiner Meinung nach fast da, wo wir sind. Derzeit sind die Transaktionen im Jahresvergleich um 95 % zurückgegangen. Und ich kann speziell zu unserer Anlageklasse sprechen, ich werde nicht zu anderen sprechen.

Jimmy:Sicher.

Chris: Was bei uns vor sich geht, ist wirklich eine Geschichte aus zwei Welten. Ich nenne es das Bodenspiel. Unser Leasing war noch nie besser. Im Januar und Februar dieses Jahres wurden wir etwas langsamer und dachten: „Mann, das könnte der Gipfel sein.“ Die Vermietung hatte sich gerade verlangsamt, die Mietpreise waren zwar langsam gestiegen, aber nicht in dem Tempo, wie sie es taten. Und dann kam der 1. März. Und ich weiß nicht, was das Besondere am 1. März war, aber das Leasing begann zu steigen. Der Juli ist traditionell ein langsamer Leasingmonat. Wir hatten gerade den besten Juli, den wir je hatten. Nicht um ein bisschen, sondern um ein Vielfaches. Was einfach interessant ist. Denn wenn man viele Nachrichten in den Mainstream-Medien liest, herrscht Untergang und Finsternis, aber man sieht Leasing, wie wir es noch nie gesehen haben. Das könnte wie eine sechsmonatige Pause gewesen sein, in der alle dachten, die Wirtschaft könnte zusammenbrechen oder was auch immer. Und deshalb wollten sie keine neue Prognose abgeben … oder einen Mietvertrag unterzeichnen. Und jetzt wachsen ihre Geschäfte weiter. Und jetzt kommen sie alle irgendwie wieder zum Leasing zurück.

Der Leerstand bleibt also extrem niedrig, die Mietpreise steigen weiter. Eine freie Stelle, die auf dem Markt ist, bleibt nicht lange bestehen. Touren sind hoch. Den industriellen Besitzern dieses Zeugs geht es also gut. Auf der anderen Seite beträgt die Verschuldung jetzt 7 %, 8 %, 8,5 %. Und so haben Sie nicht wirklich ... jetzt ist nicht wirklich der richtige Zeitpunkt zum Verkaufen, es sei denn, Sie befinden sich in einer Situation, in der Sie zum Verkauf gezwungen sind. Das könnte sein, dass Sie über andere schlechte Vermögenswerte verfügen und daher eine gute verkaufen müssen, um eine schlechte abzubezahlen, was wir ständig beobachten. Vielleicht haben Sie im nächsten Jahr einen Kredit, der fällig wird, und Sie sind einfach nicht daran interessiert, einen höheren Kredit aufzunehmen und, wissen Sie, mehr Stress auf die Immobilie zu nehmen, vielleicht haben Sie eine eingebrannte Zahl. Aber praktisch die meisten Leute, die dieses Jahr gute Sachen haben, haben gesagt: „Wir werden dieses Jahr nichts verkaufen.“ Und das ist auch nicht nötig, denn unseren Vermögenswerten geht es wirklich gut.“ Es ist also wirklich sehr, sehr langsam.

Der dritte Punkt ist die Schuldenseite. Und viele Kreditgeber können im Moment keine Kredite vergeben, um ehrlich zu sein. Selbst wenn es ein gutes Geschäft gibt, sagen viele Kreditgeber einfach: „Wir vergeben im Moment keine Kredite.“ Ich meine, sie sagen es vielleicht nicht ganz so, aber die Art und Weise, wie sie einem Term Sheets schicken oder wie sie kommunizieren, ist im Grunde so: „Wir haben kein Interesse.“ Aufgrund der Geschehnisse bei der Silicon Valley Bank und vielen anderen Dingen denken viele Banken intern darüber nach: „Wir müssen unsere Bilanz in Ordnung bringen, wir müssen, wissen Sie, einfach sicherstellen, dass wir so sicher wie möglich sind.“ .“ Und sie haben sich in den letzten 14 Jahren alle so gut geschlagen, dass der Wunsch nicht groß ist.

Was die Eigenkapitalseite angeht, ist meiner Meinung nach vieles davon ein Spiel mit Opportunitätskosten. Erstens verdienen Sie 5 %, indem Sie nichts tun und auf Ihrem Geldmarkt sitzen. Wissen Sie, im Großen und Ganzen gehöre ich zu dieser Truppe, ich habe noch nie in einem Markt gelebt, in dem man 5 % mit Nichtstun verdienen könnte. Es ist ziemlich schön. Dem stehen also Opportunitätskosten gegenüber. Es entstehen auch Opportunitätskosten für die zugeteilten Immobiliengelder, die eingeworben wurden: „Wollen wir Ihr sicheres, gutes Industrieabkommen abschließen, oder wollen wir auf dieses hypothetische Ereignis warten, das kommen könnte, wo es mehr Bedrängnis und Chancen gibt?“ ?“

Und ich sage nicht, dass viele Leute bis 2023 ausgeschieden sind, aber es ist … Sie verlieren Ihren Job im Jahr 2023 nicht, wenn Sie allen sagen: „Wir werden dieses Jahr einfach abwarten und zuschauen.“ Es vergeht und wir reden nächstes Jahr wieder.“ Wissen Sie, im Jahr 2022 und Jahre davor würden Sie Ihren Job verlieren, wenn Sie nicht schnell Geld investieren würden. So funktioniert die Branche, so fließt das Kapital. Im Moment verliert niemand seinen Job, indem er sagt: „Pause drücken.“

Es entstehen also Opportunitätskosten, und dann herrscht in der Branche sozusagen dieser festgefahrene Konsens. Und ich sage nicht, dass die Leute nicht investieren. Geld bewegt sich, Geschäfte finden statt. Es ist um 90 % gesunken, es gibt also nicht viele Angebote. Aber wir haben mit vielen Leuten gesprochen, die sagen: „Wir haben das Geld bereit, wir wollen einfach bis zum nächsten Jahr warten.“

Jimmy: Ja. Die Kapitalmärkte sind sicher angespannt. Die Kreditgeber vergeben keine Kredite und Aktienanleger scheinen etwas zögerlich zu sein. Das habe ich auch in der Nische, auf die ich mich spezialisiert habe, in der Opportunity Zone-Branche gesehen. Ich glaube nicht, dass Opportunity Zones … das ist natürlich eine Opportunity Zone-spezifische Sache. Sie sehen es auch in der Industrie.

Was siehst du am Horizont, Chris? Glauben Sie, dass wir auf eine Rezession zusteuern könnten? Glauben Sie, dass uns eine Zeit bevorsteht, in der es tatsächlich zu zahlreichen Verkäufen notleidender Vermögenswerte kommt? Gibt es gleich um die Ecke eine riesige Kaufgelegenheit für diejenigen, die etwas Trockenpulver in der Hand haben?

Chris: Ich denke ein paar Dinge. Leider ist unser Land meiner Meinung nach sehr gespalten, was im Moment keine Überraschung ist. Aber ich glaube wirklich, dass das Risiko, in einigen Staaten Geschäfte zu machen, jetzt einfach viel höher ist als je zuvor, und das ist keine politische Aussage. Schauen Sie sich Kalifornien oder LA an, wo ein Mietmoratorium galt und ein Mieter für drei Jahre kündigen konnte. Ihnen gehört die Immobilie nicht, wenn die Regierung Ihnen sagen kann, dass Sie einen Mieter nicht kündigen können. Der Staat ist tatsächlich Eigentümer Ihres Eigentums, Sie tragen lediglich das gesamte private Marktrisiko.

Also, Sie haben einige ... Ich sage das, um zu sagen, dass ich denke, dass es zu Rezessionen kommen könnte, vielleicht in Taschen. Und ich sage nicht, dass LA eine Rezession erleben wird, ich sage nur, dass in einigen Bundesstaaten ein starkes Wachstum zu beobachten ist, in anderen Bundesstaaten ein Rückgang. Ich denke also, dass man eine wirtschaftliche Dynamik erkennen kann, die einfach unterschiedlich ist, je nachdem, wo man sich im Land befindet.

Und wenn man dann in die Anlageklassen einsteigt, denke ich, dass das Büro vor einem wirklich schwierigen Geschäft steht. Sie haben ein Büro, in dem buchstäblich niemand mehr weiß, was er wieder tun soll. Und wir haben noch keine wirkliche Lösung dafür gefunden. Daher denke ich, dass dies ein Teil des Marktes sein wird, der stark betroffen sein wird. Aber andererseits: Klasse-A- und Klasse-AA-Büro, zu 100 % vermietet, Wartelisten. Alles Schrott, Vorstadt-Klasse-C-Büro, das kann man nicht weggeben. Sie gehen nach New York, wo auf dem Markt 20 Millionen Quadratmeter zur Untermiete verfügbar sind, also 100 Millionen, eine wahnsinnige Anzahl an untermietbaren Flächen der Klasse B. Da Büroprojekte immer so groß waren, floss immer wieder viel Eigenkapital und Schulden hinein, weil man einfach viel Kapital in sie investieren konnte. Ich meine, es gibt Bürogebäude in New York, die etwa 3 Milliarden Dollar wert sind, nur ein einziges Gebäude.

Ich denke also, dass es da einige Probleme geben wird. Mir kommt es so vor, als ob viele Kreditgeber und Eigenkapitalgeber nicht bis 2008 oder 2009 zurück wollen, wo die Banken all dieses Zeug zurücknehmen. Es scheint ein Gefühl zu geben wie: „Lasst uns zusammenarbeiten und das herausfinden.“ Bei uns steht eine Wahl an. Wobei ich Investitionsentscheidungen nicht auf Basis von Wahlen treffe. Aber historisch gesehen muss man davon ausgehen, dass die Leute im Hinblick auf eine Wahl im nächsten Jahr einen Anstieg des Marktes wünschen würden. Das ist traditionell der Fall. Ich glaube nicht wirklich, dass es eine große Depression geben wird, so etwas wie eine große Rezession. Ich denke, es wird mehr Taschen geben, die gestochen werden, als nur dieses Jahr 2008, wo einfach alles zusammenbricht.

Ich sage das alles, um zu sagen, dass ich nicht weiß, was in einer Stunde passieren wird. Ich meine, ich habe keine Ahnung.

Jimmy: Ja. Nehmen Sie also alles, was Sie gerade gesagt haben, mit Vorsicht, denke ich.

Chris: Aber ich sage es. Darüber haben wir bereits gesprochen. Es kommt mir einfach seltsam vor. Und ich möchte sagen, dass ich in meinem Leben einen Zyklus durchgemacht habe und ich war noch sehr jung. Ich besaß Vermögenswerte. Aber ich bin ehrlich, ich war 22 Jahre alt und wusste nicht einmal wirklich, was los war. Aber ich habe viel gelesen und mit vielen Menschen gesprochen, die unzählige Zyklen durchgemacht haben. Es kommt mir seltsam vor, dass die übliche Meinung lautet: „Hey, wir werden wirklich gut kapitalisiert sein.“ Wir werden mit Bargeld überschwemmt. Da zeichnet sich etwas ab, und wir werden alle gemeinsam günstige Vermögenswerte kaufen.“ So funktioniert das nicht. In fast jedem Zyklus sind die Menschen wirklich ausgeflippt. Selbst diejenigen, die über Liquidität verfügen, wissen nicht, wann sie den Abzug betätigen sollen. Als Menschen wissen wir, dass wir oder die meisten Menschen die Dinge am wenigsten kaufen wollen, wenn sie am absolut billigsten sind. Und so ist diese Idee, dass jeder sagt: „Ja, wir warten bis 2024, dann wird es diese tolle Kaufgelegenheit geben.“ Das scheint mir einfach nicht zu der Art und Weise zu passen, wie die Dinge normalerweise funktionieren.

Ich gehöre also zu dem Lager, das wir vielleicht so etwas sehen... man nennt es eine rollende Rezession, die betroffenen Regionen. Aber das sehe ich nicht, vor allem nicht im Sonnengürtel, wo wir uns befinden und das Bevölkerungswachstum weiter zunimmt. Ich sehe einfach keine großen Auswirkungen. Und ich könnte in einem Monat wie ein Idiot aussehen, wenn etwas Verrücktes passiert, aber das ist meine Meinung.

Jimmy: Nein, ich denke, das basiert auf ein paar guten, wohl fundierten Vermutungen. Das ist das Wort, das ich suche. Wir werden also sehen, was passiert, nur die Zeit wird es zeigen.

Chris, uns läuft hier langsam die Zeit davon. Ich wollte ein wenig über Ihren Podcast, den Fort-Podcast, sprechen. So habe ich Anfang des Jahres ursprünglich von Ihnen erfahren. Und Barrett Linburg war ein Gast in meiner Show, von Savoy Equity. Er ist in Dallas. Er war Anfang des Jahres in meiner Show. Ich habe ihn in deiner Show gesehen. Also dachte ich mir, dass ich mich mit dir, Chris, treffen muss, nachdem Barrett uns vorgestellt hat. Erzählen Sie mir von Ihrem Podcast und was Sie in diesem Podcast tun. Und wenn einer meiner Freunde zuschaut, was machen Sie in diesem Podcast? Und wenn einer meiner Zuhörer es sich ansehen möchte, wie kann er es dann finden?

Chris: Ja. Ich würde mich freuen, wenn Sie es sich ansehen. Es ist der The Fort-Podcast mit Chris Powers. Ich würde sagen, es sind 60 bis 70 % Immobilienunternehmer, CEOs, Führungskräfte, Eigentümer, Gründer und dann 30 % verschiedene Branchen. Ich habe 2018 damit begonnen. Ich war von Natur aus schon immer sehr neugierig und neugierig auf Menschen. Und ich habe diese Art von Gesprächen immer geführt, nur nicht mit einer Kamera vor uns. Und so dachte ich: „Ja, ich werde zehn davon aufnehmen und teilen, und dann ist es wahrscheinlich alles.“ Und ich habe jetzt 300 geschafft und stehe kurz vor der 300.

Und was wie ein cooles kleines Nebenprojekt begann, hat sich meiner Meinung nach zu einem modernen Geschäftstool entwickelt. Ich denke, in 10 Jahren wird fast jeder CEO im Land einen Podcast haben. Es ist eine Möglichkeit, in großem Umfang mit der Welt zu sprechen, indem man ein einstündiges Gespräch führt und dieses Tausenden, wenn nicht Millionen von Menschen vermittelt. Sie haben es in Unternehmen schon seit langem erlebt, dass der CEO oder jemand anderes eine Nachricht aufzeichnet und sie dann an das Unternehmen sendet.

Es war also eine großartige Möglichkeit, eine enorme Menge an Menschen kennenzulernen, Investoren zu treffen und Makler zu treffen, die uns Geschäfte machen. Was mir ein wahres Vergnügen ist, ist für mich auch ein Business-Tool geworden. Und deshalb nehme ich es wirklich ernst. Ich würde sagen, man muss es lieben, um es zu tun. Es ist … man macht 300 davon nicht aus Versehen. Dabei kann einem die Puste ausgehen. Aber es war eine große Freude meines Lebens, wir haben super interessante Gespräche geführt. Ich denke, weil ich Unternehmer bin und mit anderen Unternehmern spreche, verleiht das dem Vorstellungsgespräch eine interessante Dynamik. Es ist nicht wie bei einem professionellen Journalisten, der nicht in der Arena war und Fragen stellte. Sie haben keinen Schatten, es ist einfach ein anderer Stil.

Jimmy:Sicher.

Chris:Sie wissen irgendwie, was Sie fragen müssen, weil Sie auch auf diesem Platz sitzen.

Und ja, gestern hatten wir über...gestern war unser...eigentlich unser Rekord, wir hatten über 11.000 Menschen, die sich den Podcast an einem Tag anhörten. Das war mehr als in meinem ersten Jahr. Es ist also ein modernes Geschäftstool, das ich gerne verwende. Und das Größte ist der Mehrwert, den es unserem Publikum und unseren Gästen bietet. Das Feedback, das ich bekomme, ist einfach großartig und spornt mich irgendwie an, noch mehr davon zu machen.

Jimmy: Das ist großartig, das ist großartig. Ich liebe es, mit … zu reden. Mit vielen anderen Podcast-Moderatoren komme ich nicht ins Gespräch. Gelegentlich habe ich einen zusätzlichen … einen zusätzlichen Podcast-Moderator in meinem Podcast. Aber in den meisten Fällen denke ich, dass es tatsächlich viele Ähnlichkeiten zwischen meinem und Ihrem Podcast gibt. Meins ist sehr nischenorientiert und konzentriert sich die meiste Zeit auf Opportunity Zones. Ich erweitere es, um Private Equity und Immobilien im weiteren Sinne abzudecken. Aber es hat mir sehr gefallen, Ihre Gedanken dort zu hören, und mir geht es irgendwie genauso wie Ihnen.

Übrigens habe ich diesen Podcast bereits 2018 als Opportunity Zones-Podcast gestartet. Ehrlich gesagt, das gebe ich jetzt zu, weil ich mehr über Opportunity Zones erfahren und mit Experten sprechen wollte. Und ich weiß nicht, ob es so etwas wie ein Trojanisches Pferd war, aber ich setze es fast mit einem Trojanischen Pferd gleich. Zum Beispiel: „Hey, wenn ich den Anschein erwecke, ich sei ein Podcast-Moderator, wollen sie vielleicht mit mir reden.“ Es funktionierte.

Chris:Ja.

Jimmy: Und dann kam ich auf 10 Episoden und dann auf 20 Episoden. Und ich nähere mich tatsächlich der 300. Episode, ich glaube, das ist gerade Episode 270 – so etwas.

Chris:Glückwunsch.

Jimmy: Also, wir sind... Danke. Wir sind also auf dem gleichen Weg. Allerdings hatte ich noch nie einen Podcast-Tag, an dem ich 11.000 Zuhörer hatte. Also, aber vielleicht wird dieser derjenige sein, der diesen Rekord bricht.

Chris:Komm schon Kleines.

Jimmy: Man weiß es also nie. Aber, Chris, es war mir eine Freude, heute mit Ihnen zu sprechen, ich schätze all Ihre Erkenntnisse wirklich. Bevor wir gehen: Wenn wir jemanden in unserem Publikum haben, irgendwelche vermögenden Investoren oder Berater da draußen, der mehr über Sie und Fort Capital erfahren möchte, wohin können sie gehen, um mehr zu erfahren?

Chris: Sie können zum Podcast gehen. Wir machen viele Episoden, in denen es nur um unser Geschäft geht. Sie können zu fortcapitallp.com gehen. Und es gibt Möglichkeiten, sich anzumelden, um zu verschiedenen Themen mit uns in Kontakt zu treten. Gehen Sie einfach auf die Schaltfläche „Verbinden“. Sie können mir auf Twitter folgen, @fortworthchris. Oder Sie schreiben mir eine E-Mail.

Jimmy: Perfekt. Und wie immer werden wir für meine Zuhörer und Zuschauer natürlich Shownotizen zur heutigen Folge auf unserer Website unter Opportunitydb.com/podcast verfügbar haben. Und ich werde Links zu allen Ressourcen haben, die Chris und ich in der heutigen Show besprochen haben. Und abonnieren Sie uns bitte unbedingt auf YouTube oder Ihrer bevorzugten Podcast-Hörplattform, um immer die neuesten Episoden zu erhalten. Und hey, vielleicht schaffen wir es damit auf 11.000, das wäre großartig.

Chris, nochmals vielen Dank, dass du heute bei mir warst, ich schätze deine Zeit wirklich.

Chris: Vielen Dank. Bin dankbar.